营改增后售后返租涉及的税收风险有哪些

营改增后，也适用（涉及）以下风险：
　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《营业税税目注释》(试行稿)和《财政部、国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函［1999］144号)以及其它税收法律法规的规定，
　　一、关于纳税环节、计税依据问题
　　（一）商铺销售环节。开发商销售商铺(含转让有限产权或永久使用权)且办理了相关产权登记手续的，应以房地产开发商为纳税义务人，以商铺销售总金额(含返租协议租金抵扣购房款部分)作为计税依据，按“销售不动产”税目征收营业税，并按规定附征城市维护建设税、教育费附加。
　　购买方最终未办理相关产权登记手续的，视同对开发商投资获得的收益，不作为开发商销售不动产处理，不征收营业税；而应依法征收企业所得税或个人所得税。
　　（二）返租赁环节。开发商在销售商铺后，再以抵减购房款或其他形式将商铺租回，购房方实质上发生了商铺租赁经营行为，开发商方与购房方方（出租人）应签订《房屋租赁合同》，约定租金标的、支付方式等，应以购房方（出租人）为纳税义务人，按购房方（出租人）实际取得的租金收入或抵扣购房款金额作为计税依据，按“服务业-租赁业”税目征收营业税，并按规定附征城市维护建设税、教育费附加和依法征收房产税、印花税、个人所得税或企业所得税。
　　（三）再转租环节。开发商将商铺返租回后再转租给他人并取得租金收入(现金或销售扣点比例)，以开发商（转租人）为纳税义务人，按实际取得的租金收入扣除返租环节实际支付租金或抵扣购房款金额后的余额按“服务业-租赁业”税目征收营业税、并按规定附征城市维护建设税、教育费附加和依法征收房产税、印花税、个人所得税或企业所得税。
　　二、关于纳税义务时间及征收方式问题
　　（一）对开发商销售商铺，以收到预售购房款、取得销售款或取得索取售房收入凭据的当天为纳税义务发生时间。对购买方的商铺租赁行为，其租赁环节营业税纳税义务发生时间应区别不同情况分别确定，具体明确为：对开发商同出租人签订《房屋租赁合同》确定了租金具体支付（结算）日期的，实行按期征收营业税。《房屋租赁合同》没有确定租金具体支付（结算）日期的，实行按次征收营业税，支付期不超过一年的，以年内实际支付（结算）的次数分次计算征收营业税；超过一年期的，以一年为一次计算征收营业税。并以上述征税期确定适用营业税起征点政策。
　　（二）对购买方在商铺返租环节的有关出租行为应征收的相关地方税收，原则上采取“以票控税”办法征收管理。即开发商返租环节向购买方（出租方）支付租金额或抵减购房款时，必须取得购买方提供的相关税务发票。凡因开发商未按规定取得出租方税务发票造成相关税款流失的，在对出租方按《中华人民共和国发票管理办法》处10000元以下罚款的同时，对开发商处以未按规定取得发票造成他人末缴或少缴税款1倍以下罚款。

所谓的售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。售后返租的税务处理主要涉及到企业所得税、个人所得税、房产税、土地增值税和营业税的处理， 而营改增试点有
交通运输业：包括陆路、水路、航空、管道营业税改增值税运输服务
部分现代服务业[主要是部分生产性服务业]
1、研发和技术服务
2、信息技术服务
3、文化创意服务（设计服务、广告服务、会议展览服务等）
4、物流辅助服务
5、有形动产租赁服务
6、鉴证咨询服务
暂时不包括的行业：建筑业、房地产业、金融保险业和生活性服务业
根据《营业税改增值税试点方案》的规定，交通运输业、建筑业等适用11%的税率，租赁有形动产等适用17%税率，其他部分服务业适用6%税率。所以对售后返祖应该是没对大影响的