买房维权：延期交房、开发商跑路该怎么办

首先应当确定的是，开发商逾期交房肯定是构成违约的。既然构成违约，就应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担，一般商品房买卖合同中会有约定。有约定的，当然从其约定，如果合同未对违约责任作出约定，则需要根据相关法律来确定违约责任。根据法律规定，开发商逾期交房，购房者可以要求其支付违约金，满足条件的还可以要求解除购房合同。关于违约金金额的确定，根据规定，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而当开发商迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人可以请求解除合同。购房者维权可以先与开发商进行沟通协商。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

对于任何一个家庭而言,买房置业都是一件快乐而幸福的事情,可在现实买房过程中,因为信息的不对称,置业者的智慧总是抵不过不良开发商的“精明”,难免遭遇烦心事,对于这样的问题,置业者完全可以依法维权,合理主张自己的权益。

至于如何规避置业陷阱,专业人士也提醒市民,从细节上防微杜渐,尤其要注意选择之初、签订合同等关键点。在选择时,置业者应当查看开发商的权证和项目的预售许可证,尽量选择品牌房企开发建设的品质楼盘。签订合同是,将一些细节标注清楚,尽可能维护自己的权益。

一,延期交房 分情况维权

【案例】2014年4月,陈女士购买了某楼盘的房子,合同约定2015年12月31日交房,可时至今日,房子尚未交付。开发商延期交房,陈女士该如何维权?

【说法】遇到延期交房,首先应仔细查看与开发商签订商品房买卖合同,看合同中对延期交房是否有相同规定。如果合同有规定,按照合同中约定的条款执行。如果合同中没有明确规定,购房者可以退房。

其次,应了解延期交房的认定及赔偿标准,除特殊情况外,开发商为按合同约定期限交房,要承担违约责任,赔偿购房者违约金。如果购房者想解除合同,根据《合同法》第114条规定,可以要求开发商承担合同约定的违约金,同时要求开发商返还购房款及利息。若和开发商沟通无果,可进入法律程序,向法院提起诉讼。

二,产权证未办,及早维权

【案例】宋先生购买了某小区的房子,房子都已经住了2年了,却一直没能拿到产权和国土证等证件。为此,宋先生和邻居业主们多次向有关部门反映,税务部门和开发商费用没缴全;而开发商则推诿说所有费用已经缴纳,证件正在办理中。对此,宋先生该如何维权?

【说法】房产证延迟原因复杂,主要牵涉三方面的因素:一是开发商未叫其相关税费,或者由于诸如超规划建设等不规范行为需要接受处理等;二是相关主管部门原因;三是业主方面的原因,如未按时收楼等等。其实只要原因或者说大多数的成因还在开发商方面,由于土地让出金没缴清,或是一些审批手续还未完成,造成不能办理。“只要开发商各环节手续清晰、资料齐全,上商品房交房手续并不难。”市房地产交易中心有关负责人强调。事实上,房屋销售合同一般都约定了产权证的办理权限,购房者可以此维权,保障自己的合法权益。

三,开发商“跑路”司法途径主张权益

【案例】2015年12月。家住某商住楼的业主谭先生突然发现物业公司撤走了,开发商办公室也是人去楼空,整个商住楼陷入没人管理状态。随后,谭先生得知的消息是商住楼开发商已经“跑路”,部分楼盘“烂尾”,抵押在建工程导致购房者无法备案,已交付使用的商铺无法正常经营。对于这样的情况,谭先生该怎样维护自己的正当权益?

【说法】开发商先将房屋出售给业主,再将房屋抵押,涉及民事合同欺诈行为,建议业主走司法程序解决,这是目前最有效的办法。

业内人士也指出,开发商对一个楼盘的预售资金和贷款资金支配自由度太大,带来了“烂尾”的风险,开发商将楼盘抵押给银行金融机构贷款后,银行金融机构往往因为手中有抵押物,没有严格监督资金流向,导致开发商有空子可钻。这也是置业者需要提防的方面。

（以上回答发布于2016-12-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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